Se encuentra a estudio del Parlamento de Uruguay un proyecto de ley presentado por el diputado blanco Luis Lacalle Pou, sobre el arrendamiento de bienes inmuebles con destino a casa habitación. El mismo introduce modificaciones al régimen vigente en materia de arrendamientos urbanos, que se encuentra regulado por el Decreto-Ley No. 14.219. La idea es que si los inquilinos no se ponen de acuerdo con el propietario del bien, aún siendo buenos pagadores puedan ser echados a la calle en 30 días. Los legisladores frentistas van a votar este engendro antipueblo ? La derecha sigue sin entender porque pierden las elecciones ? Entre todos los partidos dejaron libres a los Peirano, piensan ahora dejar al pueblo buen pagador en la calle en 30 días ? Piénsenlo bien, porque los uruguayos tenemos cada vez más buena memoria.
En la exposición de motivos del proyecto, se expresa como principal objetivo el acercar a las partes intervinientes en un contrato de arrendamiento urbano, con prescindencia de garantías y donde se determine de común acuerdo los plazos y monedas, en consideración a las necesidades y realidades de las partes.
El proyecto dice busca solucionar uno de los problemas más frecuentes a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento: la falta de garantía, ya que en muchos casos los sujetos teniendo capacidad de pago, pero careciendo de garantías, no pueden acceder a un contrato de arrendamiento urbano y por tanto terminan habitando en situaciones precarias e irregulares.
Asimismo, supone amparar la situación de aquellas personas que provienen del interior del país, como ser estudiantes, trabajadores zafrales y demás, a los cuales frecuentemente se les exigen garantías que no pueden cumplir, sean las mismas estatales o de particulares, circunstancia que los alejan de la posibilidad de arrendar una vivienda decorosa.
Otro de los objetivos del proyecto de ley que analizamos consiste en agilizar el mercado de alquileres, ya que las condiciones del contrato estarían libradas en su gran mayoría a la voluntad de las partes. Es decir la ley del más fuerte
Una de las diferencias más evidentes del proyecto con la ley vigente es la flexibilización de los plazos contractuales, ya que mediante este proyecto se eliminan las limitaciones legales que los obligan a pactar determinados plazos contractuales.
Principales regulaciones del proyecto de ley
I. Disposiciones generales.
El proyecto de ley consta de ocho capítulos.
En el primer capítulo se establece el ámbito de aplicación de esta nueva ley. La presente ley será de aplicación siempre que se cumplan conjuntamente los siguientes requisitos: a) el destino del inmueble sea casa habitación; b) la ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendador; c) el contrato se extienda por escrito; d) en el contrato se consigne expresamente el plazo y el precio y e) las partes pacten en el contrato de arrendamiento su voluntad de someterse a esta ley.
Si los propietarios y las inmobiliarias imponen el aceptarla, que inquilino va a poder oponerse ?
Sin perjuicio de lo anterior, cabe señalar que se excluyen expresamente del ámbito de aplicación de este proyecto de Ley las fincas cuyo trámite de autorización ante la Intendencia respectiva sea anterior al 2 de junio de 1969, las cuales deben ajustarse a los plazos estipulados en el Decreto- Ley 14.219 (imposibilidad de arrendar por plazos menores a un año), por ser plazos legales, quedando fuera del régimen de libre contratación.
Asimismo en el capítulo primero se destaca:
- la posibilidad de las partes de pactar libremente el plazo y el precio, este último se podrá acordar en moneda nacional, extranjera, unidades reajustables o unidades indexadas.
- La facultad del arrendador de inspeccionar el inmueble en cualquier tiempo para corroborar su uso de acuerdo a las pautas establecidas en el contrato.
- Se detallan los casos en los cuales se puede deducir la acción de desalojo y las cláusulas que en caso de pactarse se considerasen nulas.
II. Desalojo por vencimiento de plazo.
Se prevé para el arrendatario buen pagador un nuevo proceso de desalojo por vencimiento de plazo.
Éste consiste en que una vez recibida la demanda de desalojo por vencimiento de plazo el Juez dispondrá el mismo con plazo de treinta días.
Dicho plazo no se suspenderá por la oposición de excepciones, las cuales por otra parte son muy acotadas.
Una vez vencido el plazo de desalojo sin que se hubiera entregado el inmueble en forma voluntaria, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el lanzamiento, el que será llevado a cabo por el Alguacil del Juzgado dentro de los quince días hábiles posteriores a la notificación al arrendatario de la providencia judicial que así lo dispone.
Otra de las modificaciones que introduce la ley es con respecto a la solicitud de prórroga de lanzamiento, ya que el mismo podrá ser prorrogado únicamente por una sola vez y sólo por causa de fuerza mayor, siempre que la solicitud de prórroga se presente con dos días hábiles de anticipación al día fijado para el lanzamiento.
La mencionada prórroga será concedida en todos los casos por un período no mayor a siete días hábiles.
III. Desalojo por falta de pago
Asimismo se regula un nuevo proceso de desalojo por falta de pago del arrendador.
El arrendatario que no pague el arrendamiento en un plazo de tres días hábiles contados desde el siguiente a que fue intimado se considerará incurso en mora, salvo que se hubiere pactado la mora automática.
Por otra parte, se prevé la posibilidad de que la intimación de pago pueda efectuarse mediante telegrama colacionado.
Se trata de un proceso abreviado, el cual una vez presentada la demanda de desalojo por mal pagador y cumplidas las formalidades de estilo, el Juez dispondrá del desalojo del inquilino mal pagador con plazo de seis días hábiles. Asimismo, dicho plazo no se suspenderá por la oposición de excepciones del arrendatario.
En esta hipótesis, el lanzamiento se realizará dentro de los cinco días hábiles contados a partir de la providencia judicial que notifica al arrendatario del desalojo y se podrá prorrogar por un plazo no mayor a cinco días hábiles.
IV. Inspección ocular- Entrega anticipada
El capítulo 4 prevé la posibilidad en los procesos de desalojo, sea por vencimiento de plazo o por mal pagador, de que el arrendador pueda solicitar en cualquier momento la realización de una inspección judicial del inmueble arrendado a los efectos de comprobar el estado de conservación del mismo.
También se prevé la entrega anticipada para el caso que se haya iniciado un desalojo por mal pagador cuando la finca se encontrara desocupada ya sea de bienes o personas.
En este caso el Juez podrá otorgar la tenencia del inmueble al arrendador dejando constancia del estado de conservación del bien.
VI. Competencia judicial
El capítulo séptimo comete a la Suprema Corte de Justicia la creación de los Juzgados de Paz de Arrendamientos que estime necesarios por transformación de Juzgados de Paz Departamentales de la Capital en un plazo de noventa días contados desde la promulgación de la presente ley..
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