PROPIEDADES: SE TORNA COMPLICADO EL REMATE POR DEUDAS

El Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Uruguay advirtió al gobierno departamental sobre los problemas que se generan en el mercado inmobiliario, con las copropiedades que arrastran grandes deudas impositivas, a tal punto que son imposibles de comercializar. Otro problema que se puede generar es que esas viviendas, al no poder ser volcadas nuevamente al mercado, queden en una especie de limbo jurídico y funcional y terminen siendo ocupadas por personas de vida marginal


Se trata de deudas de Contribución Inmobiliaria, Tributos Domiciliarios y Adicional Mercantil, que generan montos muy elevados a través del tiempo al sumarse multas, recargos y demás sanciones a los deudores, lo cual lleva a las unidades a caer 'fuera del comercio de los hombres', como se dice habitualmente en el Derecho.

Una situación similar fue planteada por el Banco Hipotecario hace poco tiempo a la intendenta de Montevideo, Ana Olivera (ver nota aparte).

Eduardo Beltrán, asesor del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, explicó ante la Junta Departamental que estos gravámenes adquieren una magnitud tal que pueden llegar a superar varias veces el valor inmobiliario de las unidades. 'Dentro de esta situación caen locales comerciales en las galerías, unidades de viviendas en edificios, unidades destinadas a escritorios en edificios', ejemplificó.

Beltrán explicó que muchas de las ejecuciones que hacen los administradores de propiedades horizontales por deudas de gastos comunes ingresan en una espiral burocrática que termina haciendo literalmente inviable los negocios. 'Pese a que existe una regulación especial de hipoteca recíproca, las ejecuciones, hasta que se pueden convertir en dinero, llevan un trámite no inferior a cuatro años. Esto no es una exageración, es prácticamente el promedio que nosotros venimos estudiando en cuanto a la demora del trámite', sentenció.

'El grave problema que tenemos, entonces, es un proceso judicial muy largo en el que en el transcurso del tiempo la deuda de gastos comunes se va incrementando y también los créditos que tiene la Intendencia, ya sea por Contribución Inmobiliaria, Tributos Domiciliarios o el Adicional Mercantil, cuando está instalada una empresa', añadió Beltrán.

Como ejemplos, el asesor del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal mencionó el edificio 'Gorfi' (ubicado a una cuadra de la Junta Departamental en la Ciudad Vieja) y la galería 'Anfor', de 18 de Julio 1026.

'Allí, el valor de Contribución Inmobiliaria más los tributos domiciliarios asciende a US$ 55.000, cuando el valor comercial del local a la fecha no va a superar nunca los US$ 10.000, US$ 12.000 o US$ 15.000, por lo que no hay interesados', anotó.

'Sabemos todo lo que significa la burocracia', dijo por su parte Daniel Mackinnon, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal. Mackinnon advirtió que en algunos casos de subastas judiciales 'los abogados no quieren hacer un trabajo que no van a cobrar', situación que afecta de igual manera a los rematadores.

Responsable. Los administradores denunciaron que la Intendencia de Montevideo 'no cobra los tributos que tiene justo derecho a cobrar'.

'No sé si serán razones políticas; al ser esto una razón comercial no podemos hablar de causas humanitarias, como pudiera ser el caso de la vivienda, que tiene una connotación muy particular. Pero la Intendencia no ejecuta, no se le enciende una luz de alarma cuando pasa cierto tiempo y esa unidad comercial o vivienda no paga sus obligaciones', dijo Beltrán.

Por otro lado, el asesor letrado advirtió que 'habría un incumplimiento del funcionario público por no llevar adelante las acciones que debería emprender, algunas consagradas legalmente y otras, constitucionalmente. Y esa falta de acción se transforma en un problema que las copropiedades no tienen forma de evitar'.

Estos temas sumados 'hacen que esas propiedades queden fuera del comercio de los hombres. Como el valor de la unidad llega a precios que duplican o triplican la deuda, esa unidad es irrematable, porque nadie pagaría tres veces lo que vale', añadió.

Al existir unidades 'intocables' o 'invendibles', muchas veces la que pierde es la copropiedad, porque no se genera el cobro del gasto común, necesario para sostenerla.

Mackinnon dijo que 'muchas veces las unidades están vacías y no se ejecutan porque no hay quien las compre. Hay gasto de remate y no hay resultado. O sea que no es un tema social.
Y si lo fuera, debería ser socializado, con lo que estamos todos de acuerdo y no cargado a un solo edificio'.

En este sentido, Beltrán anotó las 'injusticias' que el problema genera para los copropietarios.

'El gasto común no es un recurso financiero, sino que la copropiedad se mantiene viva en función de esa contribución que hacen los copropietarios para sostener los servicios: el ascensor, en algunos casos la portería, necesariamente la limpieza, la luz de los pasillos. Todo eso sale de la cuenta de gastos comunes y esa contribución, reitero, es soportada, sobrellevada por los demás copropietarios buenos pagadores, lo cual supone una situación de gran injusticia', sentenció.

El BHU también advirtió a la IM

Hacia fines de marzo la Intendencia envió a la Junta Departamental un proyecto de decreto para reliquidar con la aplicación de una multa de 10 % y un recargo por mora de 1% mensual las deudas de tributos que tienen los inmuebles recuperados por el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU).

La iniciativa se tomó luego que el BHU le advirtiera a la IM por las trabas a las que se enfrenta para reactivar un importante sector del mercado inmobiliario.

En una nota enviada el 28 de febrero de 2012 por la presidenta del BHU Ana María Salveraglio a la intendenta Ana Olivera, se detallan los inconvenientes que tiene el Banco a raíz de algunas situaciones de endeudamiento con la IMM que registran inmuebles que garantizan préstamos hipotecarios otorgados por la institución.

En la nota, en poder de El País, se indica que hay inmuebles con adeudos de tributos municipales de tal magnitud que 'inhabilitan el procedimiento de la ejecución en la medida que imposibilitan el recupero del crédito otorgado por el Banco'.

El BHU dice que se plantean situaciones similares en inmuebles que son adjudicados judicialmente a favor del Banco, "luego de la realización de dos remates frustrados", pero 'resulta inviable su escrituración a raíz de las deudas que registran con la IM'.

A raíz de estas situaciones y procurando reducir este tipo de dificultades a futuro, el directorio del Banco dispuso oportunamente que los titulares de préstamos, para hacer cualquier tipo de trámite, deberían acreditar previamente estar al día con el pago de los tributos departamentales.

En la medida en que los problemas constatados por el BHU generan dificultades en el mercado inmobiliario, la institución solicitó a la intendenta que analizara la reliquidación de deudas de estos inmuebles, que actualmente integran la cartera de créditos que administra la Agencia Nacional de Vivienda.

Andrés López Reilly
Fuente:El País