El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) terminó la redacción del proyecto de ley que promueve con exoneraciones fiscales la construcción y refacción de vivienda social dirigida a sectores bajos, medios bajos y medios. Es inminente su envío al Parlamento. Para ganar tiempo, se trabaja en la reglamentación de la ley.
Los cálculos de esa cartera permiten afirmar que el costo de construcción será reducido "en el entorno de 18% para los edificios destinados a la venta y cerca de un 30% para la renta", dijo al diario El País su titular, Graciela Muslera.
"Hay que tener en cuenta que la ley promueve la construcción con destino a la venta, donde la gente entra con un crédito hipotecario con un bien o con destino a la renta, donde se entra con una garantía de alquiler", explicó.
Las exoneraciones previstas por la ley incluyen los impuestos a la renta, al patrimonio, al valor agregado y a las transacciones patrimoniales.
"Se plantea la exoneración total. El reglamento va a establecer en qué casos se va a dar el 100% y con qué condicionantes se podrá actuar. Pero va a establecer claramente las líneas de juego. El inversor no va a tener esa incertidumbre, dijo Mulsera.
Para determinar qué grado de exoneración aplicará en cada caso, habrá "indicadores concretos", que serán definidos en ámbitos de trabajo con la Cámara de la Construcción y la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU). "No vamos a trabajar a puertas cerradas abortando la ley con un reglamento", aseguró la ministra.
No obstante, existen tres niveles de análisis: financiero (acceso de la población objetivo a esas viviendas), coherencia urbanística (desincentivando construir en tierras segregadas carentes de servicios) y calidad arquitectónica.
Por "vivienda social" el régimen entiende a la vivienda económica y la media definidas por la ley 13.728.
Muslera agregó que el ministerio "no va a imponer precios finales" para las viviendas que se construyan con este régimen de incentivos, pero como se apoyará la demanda con créditos subsidiados, el inversor deberá tener en cuenta los topes de esos préstamos para asegurarse una mayor colocación de las propiedades edificadas.
En cuanto a la necesidad de construcción o refacción de viviendas, Muslera reconoció que "como no ha habido censo en 2010, no tenemos una mirada global de cuál es la situación hoy". De haberse hecho el censo (que fue postergado para 2011), se contaría con datos procesados para 2012. Los últimos datos son de 1996.
"Las condiciones de partida de definición de las líneas de actuación son las peores, porque no tenés información fidedigna, científica", se lamentó.
Por tanto, el Mvotma optó por una estrategia nacional de implementación del plan de vivienda a través del trabajo coordinado con gobiernos departamentales y la demanda.
Muslera informó que ya hay inversores interesados en el régimen de incentivos. Además de la APPCU, dijo que existe "mucha gente que tiene dinero depositado en el exterior" y que -como a partir de 2011 tendrán que tributar con Impuesto a la Renta y al Patrimonio- "está mirando esta ley como una oportunidad de inversión en el país para destinar viviendas al arrendamiento".
Agregó que también hay interesados en España, Finlandia y Brasil. "Esta ley no sólo es dirigida hacia la inversión nacional, que quede claro. Sé que empresas constructoras nacionales están buscando el vínculo con empresas constructoras extranjeras que tienen laudados mecanismos de prefabricación que reducen los costos finales o mecanismos mixtos de prefabricación y sistema tradicional", indicó.
Se duplicarán hogares con acceso al crédito
El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios que se creará en el proyecto de ley de incentivo a la inversión en vivienda social podría llegar a duplicar la cantidad de hogares que tienen acceso al crédito, según informó la ministra de Vivienda, Graciela Muslera.
El fin de ese Fondo -que se prevé sea por un monto de US$ 10 millones-, es crear un respaldo para que los bancos puedan disminuir las condiciones de ahorro previo que exigen a los tomadores de préstamos hipotecarios.
En la actualidad, la política de crédito hipotecario permite el acceso solo a familias comprendidas entre el octavo y el décimo decil de ingresos (es decir, el 30% más rico de la población).
"Nuestra intención es bajar esas barreras de acceso al crédito y poder dar respuestas hasta el decil cinco", dijo la ministra.
Las familias que acceden hoy al crédito concentran 59,5% de los ingresos de los hogares, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Si el acceso se extendiera hasta el quinto decil, los préstamos hipotecarios alcanzarían a los hogares que concentran el 84,1% del ingreso.
Los bancos privados en general financian por hasta 80% del valor del inmueble (el restante 20% debe ponerlo el solicitante del crédito con ahorro previo).
El Banco Hipotecario financia por hasta 90% del valor del inmueble, según si el cliente es ahorrista. "Apostamos a disminuir esa exigencia para bajar barreras", dijo Muslera.
El Fondo oficia como una garantía para los bancos durante período que dura el préstamo. Por tanto, si el cliente deja de pagar la cuota, el Fondo cubre las pérdidas que se le generan al banco por lo que no podrá cobrar.
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