Los propietarios se distribuyen en forma no muy despareja en las diversas clases sociales, aunque el 70 % de las familias con ingresos más altos del país (el 20 % del total) son dueñas de sus hogares.
Los no propietarios —inquilinos u ocupantes— suelen ser más jóvenes y más pobres. El índice más elevado de propietarios se registra en Salto y Artigas, y el menor en Durazno y Maldonado.
Inciden factores económicos (los inmuebles son muy caros y un proyecto de largo plazo), culturales (deseos y conductas diferentes en torno a la propiedad), y demográficos (muchos deben o desean vivir solos, los jóvenes quieren independizarse, los divorcios se multiplican).
El porcentaje de propietarios en Uruguay (61,5 % en 2011) aumentó desde 1985, cuando era el 57 %, lo cual es muy poco como para distinguir demasiado al país.
Las estadísticas en América Latina no siempre son confiables. El anuario de Cepal maneja viejas cifras que hablan de más de 70 % de propietarios en Argentina, Brasil, Venezuela y Chile. No distingue matices. En Argentina, según el censo 2010, el 72,1 % de la población habitaba vivienda propia sobre terreno propio, o vivienda propia sobre predio ajeno.
En la zona euro de Europa el 60 % de los residentes vive en una casa propia, porcentaje similar al uruguayo. La mayor proporción de dueños se registra en Eslovaquia (90 %), España (83), Grecia (83) e Italia (80 %). Sin embargo uno de cada tres españoles tiene su casa hipotecada, muy por encima de la media europea. Los niveles más bajos de propietarios se encuentran en Alemania (42 %), Holanda (53 %), Francia (55 %), Austria (56 %) y Finlandia (58 %), todos países que sin embargo tienen muy alta calidad de vida y en los cuales pagar un alquiler no implica gastar la mitad del presupuesto mensual.
Clase media sin oferta.
Entre los propietarios uruguayos, el 56 % accedió a la vivienda con sus propios recursos, el 18 % por herencia y el resto recurrió a créditos de distintas fuentes o la recibió de algún programa oficial, como los antiguos créditos del Banco Hipotecario, o el plan Mevir, de gran importancia en el interior.
Ha habido muchos planes oficiales a través de la historia, subsidiados o no, como los que ahora auspicia la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Dentro de su programa de "recuperación urbana y social", el 15 de julio sorteó 86 inmuebles entre unos 800 inscriptos con ingresos medio y medio-bajos. Ya ha ofrecido unos 1.800 en esas condiciones, y otros menos exigentes en zonas de "vulnerabilidad social", como Casavalle y el Pantanoso.
"Este programa de la ANV se realiza en el marco de la administración de los fideicomisos, fruto de la reforma del BHU", explica el economista Claudio Fernández Caetano, vicepresidente de la Agencia. "Se ponen a disposición viviendas que están vacías, resultado de ese traspaso o de la propia rotación de la cartera. Se entregan reparadas, en condiciones de habitabilidad, mejorando así el stock existente".
"El número de inscriptos frente a la cantidad de viviendas disponibles evidencia la necesidad de la instrumentación de la Ley de vivienda de interés social (Nº 18.795) cuyo objetivo es promover la inversión privada a través de exoneraciones impositivas en la construcción para la población de ingresos medios y medio bajos", dice Fernández Caetano.
"Se busca que el capital privado invierta en zonas donde antes no lo hacía", explica el vicepresidente de la ANV. "Además, esta promoción impacta en la renovación del stock edilicio, consolida áreas centrales e intermedias de la ciudad y aprovecha la inversión que ya realizó el Estado en infraestructura y en equipamiento. El incentivo a la inversión privada permite concentrar los recursos públicos en los sectores más vulnerables de la población en los distintos programas del Ministerio de Vivienda, como el de autoconstrucción o el de cooperativas".
Las exoneraciones motivaron inicialmente a las empresas constructoras. Sin embargo los costos de la construcción han aumentado sin cesar en la última década. A fines de junio comenzó a regir un decreto que pone tope al precio del 25 % de las viviendas "de interés social", que deberán venderse a unos 92.000 dólares (un dormitorio) hasta 182.000 dólares (cuatro), según la cotización actual de la unidad indexada (UI). No son precios populares. Y el grueso de las viviendas a la venta es aún más caro, tanto como unos 180.000 dólares por un apartamento de dos dormitorios, con garaje, en Millán y Vilardebó, incluidos gastos de ocupación.
De las 10.821 viviendas de interés social ingresadas como proyecto a la ANV, apenas 464 están terminadas y comenzaron a ser entregadas a sus compradores, publicó el diario El País el 20 de julio. Francisco Beltrame, ministro de Vivienda, admitió en el Parlamento esa semana que "no se está llegando a la población que pretendíamos contemplar con la ley".
Mientras tanto los arrendatarios de viviendas eran el 18,7% de la población según el censo de 2011, aunque otras estimaciones los sitúan en más del 20 % del total, pues hay inquilinos que prefieren no declararlo. Según la ANV, en 2013 el 25 % de los hogares de Montevideo alquilaban su vivienda, en particular en los barrios Cordón (48 % del total), Centro y Ciudad Vieja (44 %); y sólo el 17 % en el interior. Destaca Maldonado, con el 21%.
Los asentamientos.
El 23,3 % de los pobladores del país son ocupantes de la vivienda que habitan, incluyendo los asentamientos irregulares.
En los resultados del censo 2011 los apartados "Solo propietario de la vivienda" aunque no del terreno -que incluyen al 6,63 % de la población, unas 213.000 personas- en muchos casos definen a los asentamientos irregulares, con habitaciones construidas sobre predios públicos o privados y sin respetar el trazado urbano. Son los viejos "cantegriles" uruguayos, las "villas miseria" de Argentina, "favelas" en Brasil, donde también se compra, se vende y se alquila. Sin embargo, con el paso de los años, muchos asentamientos regularizan su trazado y servicios y adquieren el estatus de vivienda decorosa del que habla la Constitución de la República.
Un informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) dirigido por Carlos Casacuberta dice que en 2006 se identificaban "en todo el país 676 asentamientos irregulares, de los cuales 412 se encuentran en Montevideo, en los que habita una población total de 195.772 personas". Alrededor del 10 % de la población de Montevideo, unas 132.000 personas, residía en asentamientos irregulares, y el 4 % el interior urbano (75.000). Los asentamientos eran casi inexistentes en el medio rural.
Hogares pequeños.
Uruguay está entre los líderes según el número de viviendas por habitante. En 2011 el hogar promedio de Uruguay tenía 2,8 personas. Entonces se registraron 1.163.748 viviendas particulares y 4.099 colectivas (residenciales de ancianos, hogares de estudiantes, cárceles, hoteles, hospitales, cuarteles, conventos). En 1963 el hogar promedio tenía 3,4 personas.
En el casi medio siglo transcurrido entre 1963 y 2011 la población de Uruguay aumentó 26,6 % y la cantidad de viviendas 52,6 %. En otras palabras, la cantidad de viviendas creció muy por encima de la cantidad de hogares. Principales causas del "achicamiento" de los hogares: aumento de la expectativa de vida, incremento del poder adquisitivo y del crédito, divorcios más frecuentes, más personas solas en las viviendas, menos hijos por pareja, mujeres que optan por la maternidad tardía. En suma, hay más viejos y menos niños; y el número de habitantes está próximo al estancamiento.
Hay cada vez más hogares con una sola persona, o unipersonales. Eran el 17 % del total en 1996 y treparon a 21,6 % en 2011 (casi 23 % en Montevideo). Esa tendencia determina que los agentes inmobiliarios construyan cada vez más apartamentos mono-ambientes y otras viviendas pequeñas.
Los hogares promedio más numerosos se encuentran en los asentamientos irregulares, así como la mayor cantidad de niños. Los hogares menos numerosos (2,7 personas) se ubican en Montevideo, Lavalleja y Colonia (también en Rocha, aunque es una distorsión provocada por el gran número de viviendas de uso temporal o veraneo). Los hogares más numerosos están en Salto (3,3 personas) y Artigas (3,2). La población más envejecida está en Montevideo y los departamentos con mayor porcentaje de jóvenes son Artigas, Río Negro, Salto, Rivera y Cerro Largo.
La casita en la playa.
Según las cifras preliminares del censo 2011, había 253.176 viviendas desocupadas, 18,2 % del total. Parece mucho. Pero 133.902 de ellas, más de la mitad, eran viviendas de uso temporal o "veraneo", en su mayoría ubicadas en áreas costeras. Otros 37.357 inmuebles estaban en venta o para alquilar, 21.087 en construcción o sometidas a reparación, 11.106 en estado ruinoso y 42.716 permanecían vacantes.
Las viviendas de uso temporal han crecido a gran ritmo desde la década de 1990. También aumentó mucho la inversión en viviendas de alquiler como activos o ahorro, incluso por extranjeros, particularmente argentinos. Eran cerca de 70.000 en 1996, llegaron a 121.000 en 2004 y a 134.000 en 2011. En otras palabras: el stock de casas y apartamentos de uso temporal, básicamente para vacaciones, creció 91,4 % en solo 15 años.
Hogares con menos personas y más viviendas temporales suelen ser síntomas de una sociedad más opulenta.
A partir de las décadas de 1940 y 1950 en Uruguay comenzaron a aplicarse controles cada vez más severos sobre los precios de los alquileres, además de suspensiones de desalojos. Ese paroxismo administrativo tuvo efectos devastadores en el largo plazo y frenó la construcción. Los alquileres se liberaron en julio de 1979. En el corto plazo significó un aumento sideral de los precios y los desalojos. Muchas familias emigraron hacia la periferia en busca de tierras baratas, o hacia sus viviendas en los balnearios cercanos. El ahorro y la construcción se reactivaron. Desde entonces el stock de viviendas creció alrededor del 30 %.
En 2003 se realizaron unas 12.000 compraventas de viviendas, 15.000 en 2006 y más de 17.000 a partir de 2007. El barrio de Montevideo con más compraventas es Pocitos, seguido por Cordón, Centro, Buceo y Malvín. La dinámica se redujo abruptamente desde la segunda mitad de 2012.
La demanda argentina se debilitó por las trabas a la salida de capitales, y por el acuerdo de intercambio de información tributaria vigente desde 2013. Los altos costos de la construcción también desestimulan a los inversores de alta gama y encarecen los proyectos de vivienda más económica.
Fuente: El País
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