Otro informe del organismo muestra que en la capital del país la media de las compraventas realizadas en el primer semestre del año pasado se hicieron a US$ 1.540 el metro cuadrado. Si bien ese valor sirve de referencia, hay que tener presente que las VIS son viviendas a estrenar, lo que de por sí hace que estén en una categoría de precios más alta. Las VIS dinamizaron el mercado inmobiliario en los últimos tres años, desde que se aplicó la ley 18.795, que tuvo el objetivo de incentivar la construcción más allá de la costa, en zonas donde tradicionalmente no se realizaba. Hasta diciembre de 2014 se presentaron 400 proyectos ante la ANV para la construcción de más de 12.000 viviendas, especialmente en Montevideo, Maldonado y Canelones.
A mitad del año pasado, las autoridades decidieron colocar topes al 25% de las unidades de los proyectos de Viviendas de Interés Social de Montevideo. Luego de una baja en la promoción de este herramienta, las VIS retomaron su dinamismo inicial. El reporte de la ANV revela que en los dos últimos meses del año pasado se finalizaron 200 viviendas bajo el régimen de interés social y hasta el último mes de 2014 eran 1.028 los inmuebles finalizados, en tanto 6.400 están en construcción. En cuanto a los proyectos promovidos al 31 de enero, 81% han iniciado sus obras, lo que representa el 75% de las VIS.
De acuerdo a la ANV, las proyectos entre dos y 20 viviendas han sido los más frecuentes entre los inversores: representan el 59% de los 400 proyectos VIS promovidos. “Por otra parte, tan solo un 16% superan las 50 viviendas, pero acumulan el 60% de las viviendas promovidas”, resalta el informe.
A su vez, el 70% de los proyectos se localizan en Montevideo con la construcción de casi 9.000 viviendas. Una decena de barrios concentran 73% de las VIS: en primer lugar Cordón, seguido de Peñarol-Lavalleja, Barrio Sur, Mercado Modelo-Bolívar, Aguada, Centro, La Blanqueada, Ciudad Vieja, Larrañaga, Prado-Nueva Savona. “En el interior se distribuyen proyectos para la construcción de 4.300 viviendas en 14 departamentos. En Maldonado ingresaron 40 proyectos de más de 2.000 viviendas, donde predominan los proyectos grandes, mientras que en Canelones lo hacen los pequeños, con 34 proyectos que totalizan 500 viviendas”, añadió el reporte.
Los precios de los inmuebles en Montevideo registraron una suba casi generalizada en el cuarto trimestre de 2014, así como en el segundo semestre de ese año. Salvo excepciones, todos los barrios relevados mostraron sus precios al alza en las dos mediciones. El Centro fue el barrio de la capital que más se valorizó en los dos períodos relevados.
El valor medio del metro cuadrado de los apartamentos en Montevideo se expandió 2,8% en promedio en dólares en el cuarto trimestre y 4,6% en el segundo semestre del año pasado. De esa manera, el valor indicativo de un apartamento de 65 metros cuadrados en la capital se ubicó en US$ 159.522 en diciembre. En Unidades Indexadas (UI) el aumento fue de 1,6% y de 6,8%, respectivamente.
Los datos surgen del relevamiento mensual que realizan el Equipo de Datos y la Unidad de Análisis Económico de El Observador, a partir de las publicaciones de los principales portales en internet de avisos clasificados del país. El indicador permite realizar un seguimiento del mercado por el lado de la oferta.
De los 18 barrios estudiados, el Centro fue el que presentó un mayor incremento en los precios de sus inmuebles: 6,1% en el cuarto trimestre y 10,3% en el segundo semestre. El precio medio de un apartamento de 65 metros cuadros en el Centro se ubicaba en
US$ 114.385 en junio pasado, y saltó a US$ 118.948 en setiembre y a US$ 126.174 en diciembre.
Además, hubo otros cinco barrios que estuvieron por encima del promedio en el cuarto trimestre, como Carrasco (5,3%), Buceo (3,6%), Punta Carretas (3,3%), Tres Cruces (3,2%) y Unión (3%).
En tanto, los que superaron el alza promedio en el segundo semestre, además del Centro, fueron los barrios de Carrasco (8,4%), Buceo (8%), Ciudad Vieja (5,7%), Punta Gorda (5,7%), Malvín (5,2%), Punta Carretas (5%) y Jacinto Vera (4,8%). Parque Batlle, por su parte, constató un descenso en los precios de los inmuebles de 1,4% en el cuarto trimestre del año pasado y de 0,9% en el segundo semestre. En este indicador, también bajaron los valores de Unión, en un 3%.
En el primer semestre de 2014 se necesitaban en promedio 45 meses de ingresos de un hogar uruguayo para adquirir un apartamento en Montevideo, con lo que se alcanzó el mayor nivel requerido desde 2007. En 2013 eran necesarios 40 ingresos para comprar un inmueble de estas características en la capital, según el último informe del mercado inmobiliario que divulgó la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
El experto Julio Villamide explicó que esto ocurre por el “rezago” en los precios medidos en Unidades Indexadas (UI) que se dio entre el período 2004 y 2013, y que ahora los promotores privados buscan recuperar.
En el primer semestre del año pasado, el precio promedio de las compraventas de apartamentos en Montevideo se ubicó en 12.400 Unidades Indexadas por metro cuadrado (UI/m2) –$35.442 a valores del 30 de junio de 2014–, con un incremento de 14,6% respecto a igual período de 2013.
En tanto, en dólares, con un precio medio de US$ 1.540 por m2, el incremento fue de 7,3%, según surge del reporte de la ANV. El mercado inmobiliario parece ingresar en una etapa de enfriamiento. En el año móvil cerrado a agosto de 2014, las compraventas cayeron 11% en la comparación interanual y alcanzaron su menor nivel al menos desde 2009.
En diálogo con El Observador Villamide reconoció que con este escenario donde los precios de los inmuebles en UI crecen a tasas mayores que los ingresos de los hogares, seguramente haya provocado “algunas sorpresas” en muchos particulares que especulaban que los inmuebles iban a bajar, y hoy se encuentran que su cotización en UI es 20% o 30% más cara que hace dos años.
Esta variable tendrá su impacto en un mercado de compraventas con un menor dinamismo y también en un mercado de alquileres que seguirá firme y que seguramente no subirá este año por debajo de la canasta general de bienes y servicios.
El experto inmobiliario admitió que es un “poco complejo” de entender por qué hoy los precios en UI de los inmuebles están creciendo por encima de los ingresos y la evolución del dólar. Villamide dijo que hace un año había adelantado que una vez que el país se “liberara” de la inflación en dólares que soportó durante varios años, los precios de la vivienda en UI iban a crecer incluso más de lo que lo hicieron en los mejores años del actual ciclo de expansión económica.
Recordó que entre 2007 y 2008 el costo de la construcción en dólares aumentaba 20% en dólares y que en UI provocaban un alza de entre 1% y 2% anual. “Esto implicaba que los promotores optaban por recortar su rentabilidad porque el mercado no toleraba una suba mayor”, señaló.
Sin embargo, dijo que a partir de 2014 comenzó a verse que los precios no necesitaban subir tanto en dólares para recuperar el “terreno perdido” en UI entre 2004 y 2013. En ese período, Villamide dijo que los precios en UI de los inmuebles crecieron por debajo de los salarios. “Se acumuló un rezago que el momento para que se expresara iba a ser aquel donde el ajuste puede disimularse. Eso es lo que efectivamente está pasando hoy. Los precios suben poco en dólares y los consumidores no se quejan porque están estables, pero en realidad están subiendo mucho en UI”, advirtió.
Según Villmaide, esta coyuntura actual es la que está determinando que los hogares deban destinar más ingresos para adquirir un inmueble, ya que los préstamos para este fin suelen otorgarse en UI. “¿Cuánto tiempo más ocurrirá esto? Dependerá del mercado”, apuntó.
No tan rápido
Si bien Villamide había pronosticado el año pasado que en el correr de este año los precios de los alquileres podían ingresar en una meseta para luego mostrar una caída en términos reales en 2016, ahora no es tan claro que esto ocurra.
Esto es consecuencia del encarecimiento en UI de los inmuebles y la postergación en la decisión de compra, pero también por la gran cantidad de nuevos hogares que está ingresando como arrendatarios en lugar de propietarios.
En ese sentido, el experto señaló que tanto en Montevideo como el interior, la mitad de los nuevos hogares son inquilinos. “Eso es un cambio respecto a la media histórica de Uruguay”, resaltó. Eso lleva a que exista una menor proporción de propietarios y cada vez más inquilinos.
“Esto termina generando una presión (alcista) sobre el mercado de alquileres”, explicó. En parte, eso obedece a que las viviendas de interés social se han construido más lento de lo esperado y también porque hay un mayor número de arrendatarios por las mejoras de los ingresos y el empleo.
Como ejemplo, citó el caso de los desplazamientos de los jóvenes que vivían en asentamientos o que construían en el fondo de los domicilios de sus padres, que hoy se están trasladando a barrios cercanos a esas zonas. De acuerdo a los datos que maneja Villamide, en 2011 los nuevos alquileres en Montevideo subieron 6,6% en 2011 en términos reales, en 2012 (6%), en 2013 un 2,4% y 2,1% el año pasado.
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