El precio de los inmuebles se estancó en los últimos meses. Pero eso solo es cierto si a esos precios se los mide en dólares. La buena noticia para aquellos interesados en comprar una vivienda es que es en esa moneda y no en otra en que suelen ofrecerse las casas y apartamentos en los portales de avisos clasificados y en los ventanales de las inmobiliarias. La mala noticia es que la moneda de USA no refleja la capacidad que tienen los hogares montevideanos para acceder a su vivienda.
Si en la ecuación de precios se introduce la evolución del dólar y los ingresos de las familias de la capital, se advierte que los inmuebles se han encarecido significativamente en el último año y el sueño de la vivienda propia se ha vuelto bastante más privativo de lo que era en 2014.
En el promedio de los primeros cinco meses de este año, una familia promedio de Montevideo necesitaba 54,5 ingresos mensuales íntegros para acceder a un inmueble en propiedad horizontal, según las estimaciones realizadas por la Unidad de Análisis Económico del diario El Observador, que actualizan una serie de datos construida por la Agencia Nacional de Viviendas (ANV). Esa cantidad de tiempo resulta muy superior a los 48,9 meses que requería en el primer semestre de 2014 y está muy lejos del mínimo de 39,9 meses de 2011. De hecho, es la cifra más alta de los últimos 10 años.
Esto quiere decir que la capacidad de los montevideanos para adquirir un inmueble se ha reducido significativamente a pesar de que los precios han frenado su ritmo de aumento medidos en dólares. Evaluado en esa moneda, el metro cuadrado en propiedad horizontal subió 15,3% en 2013 y 7,7% en el primer semestre de 2014, según los últimos datos procesados por la ANV.
La demora en el procesamiento de los datos de mercado por parte de las distintas agencias oficiales –el último relevamiento de precios del Instituto Nacional de Estadística (INE) es de fines de 2013– y la opacidad en materia de información que caracteriza al mercado inmobiliario local motivaron a la Unidad de Análisis Económico de El Observador a elaborar un indicador propio de precios de apartamentos en la capital, a partir de los datos de oferta que surgen de procesar la totalidad de los avisos vigentes en los principales portales clasificados al cierre de cada mes.
A fines de mayo de este año, los precios de oferta mostraban un incremento de 4,7 % en dólares respecto a igual mes del año pasado, lo que implica una desaceleración en su ritmo de aumento.
La novedad de los dos últimos meses relevados fue el parate en esa tendencia al alza. En abril, los apartamentos de la capital registraron un retroceso de 0,4 % mensual y a continuación una nueva corrección a la baja –de 0,6 %– en mayo.
Esa buena noticia para los compradores se diluye cuando los precios se evalúan en pesos uruguayos –moneda en la cual la amplia mayoría percibe sus ingresos– y se les descuenta la inflación. Evaluados en esos términos, los apartamentos de la capital acumulan un aumento de 11,9 % en los 12 meses finalizados en mayo. Eso quiere decir que un salario promedio uruguayo podía adquirir hace dos meses un número de metros cuadrados en propiedad horizontal 8,5 % menor que en mayo de 2014.
La tendencia durante la última década fue justamente la inversa. Mientras que los precios en dólares no dejaban de subir, la baja en el valor del billete verde y el incremento de los ingresos de los uruguayos compensaban con creces su impacto en el bolsillo. De ese modo, entre 2004 y 2008, la cantidad de meses de ingresos requeridos para adquirir un inmueble por parte de los hogares montevideanos se redujo de 65,2 a 40,6. Luego, hasta 2012 se mantuvo oscilando entre 39,9 y 43,5 para luego adquirir, a partir de entonces, una clara tendencia al alza.
Un mercado más privativo
Si bien el análisis de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario suele realizarse considerando los precios en dólares, la realidad económica del usuario final de la vivienda no está atada a la suerte de la moneda yanqui.
Eso lleva a que, a pesar de que los precios en dólares desaceleren su ritmo de aumento –e incluso se estanquen–, las posibilidades de adquirir una vivienda por parte de un hogar uruguayo promedio se hacen cada vez más remotas conforme el dólar va ganando fuerza. El problema de acceso a la vivienda propia se complica particularmente para aquellas familias que dependen de un crédito hipotecario. De hecho, ninguna institución financiera de plaza aprueba un préstamo cuya cuota supere el 30 % del ingreso mensual del hogar.
Es así que, para acceder a un crédito a 25 años –a una tasa de 7 % anual en UI– que financie 80 % de un inmueble promedio de la capital uruguaya –de 65 metros cuadrados–, se necesitaba un ingreso familiar superior a $ 70.935 en abril del año pasado. En mayo de este año, ese requisito aumentó 22,6%, a $ 86.987, según el ejercicio de simulación que realizó la Unidad de Análisis Económico de El Observador. Eso implica que el requisito pasó de estar 42% por encima del ingreso medio de la capital a 65 % en solo 13 meses.
De esta manera, los operadores inmobiliarios deberán lidiar con una contracción de la oferta debido al encarecimiento de la vivienda con relación a los ingresos de los hogares. Si bien no es el único factor que incide en la formación de precios, es un elemento fundamental que estará presionando a la baja el valor de la vivienda expresado en dólares. La alternativa es una reducción del número de compraventas efectuadas, que es una realidad que ya se está viendo en el mercado.
Fuente: El Observador
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